万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐阿富汗是不是亡国了部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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