导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖)”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖g>其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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